文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 成薇

在居民住房領(lǐng)域，美國政府歷來把確保普通民眾買得起房作為施政重點。政策的出發(fā)點通常是面對中低收入家庭。幫助低收入的美國家庭走出債務(wù)困境，渡過難關(guān)，開發(fā)真正有需要的市場源頭，扼制擠壓房地產(chǎn)泡沫是政府調(diào)控的核心。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要部分，同時也是國家穩(wěn)定、社會公平的試金石。美國的房地產(chǎn)市場主要依據(jù)市場規(guī)律運(yùn)行，市場化程度很高，相關(guān)環(huán)節(jié)基本由市場供求操縱。政府除依靠利率、稅收調(diào)控市場外，并不直接干預(yù)。

縱觀美國近五十年的房地產(chǎn)市場，其住宅價格除周期性波動外，一直比較平穩(wěn)。幾次大的波動出現(xiàn)在70、80年代和進(jìn)入新世紀(jì)后的首個10年，但每次跌漲大致相當(dāng)。換句話說，美國房地產(chǎn)在“低谷-繁榮-泡沫-衰退”的周期循環(huán)中，市場規(guī)律作用明顯。

當(dāng)然，即便市場化程度很高，美國政府對房地產(chǎn)業(yè)依然保持政策干預(yù)。尤其在居民住房領(lǐng)域，美國政府歷來把確保普通民眾買得起房作為施政重點。政策的出發(fā)點通常是面對中低收入家庭。

利率和稅收是美國進(jìn)行政策調(diào)控的最主要手段。利率上升貸款成本相應(yīng)增加，地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間隨即受到擠壓；同時，美國有50個州開征房產(chǎn)稅，稅率一般為1%至3%，住房價格上漲即意味著個人繳納稅款增加。與中國不同，在美國買房需要事先聲明房屋用途，因為“住”和“租”二者的貸款利率不同(對于買賣雙方而言，任何違規(guī)行為后果都十分嚴(yán)重)；針對房屋購買和出售時的差價，征收房地產(chǎn)增值稅；同時實行退稅政策，鼓勵開發(fā)商建設(shè)廉價房，為低收入者提供住房。

以美國在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的表現(xiàn)為例：2009年2月，奧巴馬政府出臺了一項高達(dá)730億美元的房地產(chǎn)市場救助計劃，目的是避免900萬房主的房屋被拍賣。同時，政府還特別為房利美、房地美兩大機(jī)構(gòu)提供2000億美元的救助資金，用來激活房產(chǎn)購買和貸款。此外，政府配套出臺了一系列政策性調(diào)整，用以包括保護(hù)消費(fèi)者、減少銀行高管薪資、提升銀行準(zhǔn)備金、擴(kuò)大對影子銀行體系以及金融衍生物的管理、增加美聯(lián)儲權(quán)利等。

該計劃主要力圖達(dá)到四方面內(nèi)容：

一，提高美國家庭的“清償力”，放寬按揭貸款再融資限制，幫助信用好的房主獲得“再融資”便利，減少大部分家庭的月供支出；

二，鼓勵房貸機(jī)構(gòu)減“月供”，保障普通家庭穩(wěn)定。具體措施包括減少房貸相關(guān)支出在家庭收入中的比例，盡量使按期繳納適當(dāng)月供的家庭不至失去房屋，提供債務(wù)重組機(jī)會，降低家庭月供支出，同時防止投機(jī)者利用政府救助牟利；

三，支持房利美和房地美，通過維持較低按揭利率水平，鼓勵中產(chǎn)階級家庭繼續(xù)購房，提振市場信心；

四，將那些信譽(yù)差的房屋購買者、地產(chǎn)貸款商和趁勢牟利的投資人排除在計劃之外。

可以看出，幫助低收入的美國家庭走出債務(wù)困境，渡過難關(guān)，開發(fā)真正有需要的市場源頭，扼制擠壓房地產(chǎn)泡沫是政府調(diào)控的核心，事實證明此舉確實行之有效。經(jīng)過一系列努力，美國房地產(chǎn)市場逐漸穩(wěn)定回暖，到2012年終于露出曙光，開始復(fù)蘇。時至今日，美國房地產(chǎn)市場信心重振，已成為中國投資人的重要目的地。

反觀中國的房地產(chǎn)市場，改革開放以來，龐大的人口基數(shù)和史無前例的城市化進(jìn)程，給了房地產(chǎn)業(yè)太多機(jī)會。然而，持續(xù)的高房價和日益擴(kuò)大的房地產(chǎn)泡沫也讓中國的市場調(diào)控一直被詬病。

2013年年中以來，中國房地產(chǎn)活動指標(biāo)持續(xù)走低，無論中間幾經(jīng)回暖，市場低迷似乎已成共識。但2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會匯同財政部，又出臺一系列樓市新政，結(jié)合兩會期間，政府提出對樓市“支持、促進(jìn)”而不再“調(diào)控、抑制房價”，托市意圖明顯。

有人說：政府與房地產(chǎn)是真愛。樓市不行，政府肯定救。在過去十年，伴著“收緊、松綁”、“房老板們要流道德的血液”、“政府要抑制房價，改善民生”、“穩(wěn)定住房消費(fèi)，支持剛性需求”等各種聲音，一個事實成為不爭：無論國家出臺什么樓市新政，總有人茁壯成長，而且就在大家徘徊觀望時，新政策一到，房價又升了！

長此反復(fù)，中國的房地產(chǎn)市場，是否如外界預(yù)測的那樣正處在“破裂前夜”？房價到底合理還是虛高？社會的真實需求到底在哪里？或許，他山之石，可以攻玉。

(本文作者介紹：Cathy Cheng，美國著名房地產(chǎn)專家，現(xiàn)居美國洛杉磯。)