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　　2015年05月25日 09:24:18來源：國際金融報

　　華人首富李嘉誠在今年年初公布了長和系資產(chǎn)整合方案，這為他完全退休鋪好了路。經(jīng)過這次整合，李嘉誠的兩家旗艦公司長江實業(yè)和和記黃埔掌管的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將合并到新公司——長江實業(yè)地產(chǎn)，這意味著李嘉誠自1958年起一手打造的房地產(chǎn)王國終于整體亮相。

　　備受矚目的李嘉誠商業(yè)帝國世紀重組接近尾聲，繼此前由長江實業(yè)與和記黃埔合并的長和成功完成重組上市后，整合了原長和系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長江實業(yè)地產(chǎn)有限公司（下稱“長地“）也將于今年6月3日在中國香港上市。

　　在業(yè)內(nèi)看來，這次重組上市再一次證明了李嘉誠的“老謀深算”。資深房地產(chǎn)分析師李貝貝告訴記者，重組之后，即將成立的兩家新公司的“規(guī)模”顯然會得到擴大提升?！袄罴握\對自己的商業(yè)企業(yè)進行調(diào)整，是為了更好地適應(yīng)如今多變的房地產(chǎn)市場”。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受記者采訪時指出，長和系整合上市具有行業(yè)代表性，預(yù)示未來由政策市向市場化轉(zhuǎn)變，隨著房企融資渠道打開，行業(yè)更加規(guī)范，金融屬性將得到進一步發(fā)展。

　　“上市對于房企而言，可以搭建融資平臺，拓展融資渠道，有利于提升品牌影響力，同時利于擴充規(guī)模，加快行業(yè)布局，提高綜合競爭力?！表n長吉認為。

　　與此同時，根據(jù)長地發(fā)布的一份投資者簡報，公司的物業(yè)估值高達4210億港元（約合3300億元人民幣），土地儲備為1580萬平方米（其中內(nèi)地1450萬平方米），擁有160萬平方米的收租投資物業(yè)以及３個REITs（房地產(chǎn)信托基金），豪華的牌面堪稱國內(nèi)地產(chǎn)界的新旗艦。

　　不過，盡管李嘉誠的地產(chǎn)帝國在中國香港已經(jīng)建立強大優(yōu)勢，但在內(nèi)地市場，無論是長江實業(yè)還是和記黃埔始終處于不溫不火的狀態(tài)。

　　那么，長地的橫空出世能否為李嘉誠在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來轉(zhuǎn)機？

　　重組歷時半年

　　李嘉誠商業(yè)帝國的重組從開始到接近尾聲，用了快半年的時間。

　　今年年初，李嘉誠旗下的兩家公司長江實業(yè)及和記黃埔就對外宣布合并，組成新公司長和。兩家公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)歸入另一家新成立的公司長地，將分管地產(chǎn)業(yè)務(wù)和分拆出來的基建、能源、零售等業(yè)務(wù)，并分拆上市。李嘉誠同時擔(dān)任長和和長地的主席。有關(guān)交易預(yù)計在今年上半年完成。

　　簡而言之，這場交易就是把長江實業(yè)資產(chǎn)（控股）及和記黃埔放到一起，然后再分成地產(chǎn)公司和非地產(chǎn)公司。

　　在長江實業(yè)、和記黃埔重組落定后，李嘉誠的地產(chǎn)旗艦長地將以介紹形式在香港聯(lián)交所申請批準(zhǔn)股份上巿及買賣，預(yù)計在6月3日進行交易。

　　資料顯示，在長地高達4210億港元的物業(yè)組合中，用于銷售的發(fā)展物業(yè)為2307億港元，用于出租的投資物業(yè)為1233億港元，酒店及服務(wù)套房661億港元，三者占比分別約為55%、29%及16%。若按地區(qū)劃分，中國香港與內(nèi)地依然是長地的主戰(zhàn)場，占公司的物業(yè)組合估值近97%。

　　記者了解到，長地的銷售物業(yè)主要分布在香港及內(nèi)地的21個城市。其中，長地在香港的主力項目總計劃建筑面積約為481.6萬平方英尺（折合約44.7萬平方米），估值為873億港元；在內(nèi)地的布局則以一二線城市為主，建筑面積合計1970萬平方米，主要分布在成都、重慶、廣州、東莞以及大連，估值約1314億港元。除了銷售型物業(yè)，與內(nèi)地開發(fā)商相比，長地擁有令人羨慕的持有型物業(yè)用于獲取租金收入。

　　投資簡報還顯示，長地擁有的投資物業(yè)總估值高達1233.31億港元，總建筑面積150萬平方米，主要包括寫字樓、零售、工業(yè)物業(yè)及停車位，以估值金額計算，96%的投資物業(yè)位于香港。此外，長地在香港擁有14家酒店，在內(nèi)地擁有4家酒店，酒店客房數(shù)目超1.46萬間。

　　據(jù)了解，得益于香港資本市場對REITs的開放，長地還是匯賢產(chǎn)業(yè)信托、置富產(chǎn)業(yè)信托以及泓富產(chǎn)業(yè)信托的籌辦人，在這三家REITs應(yīng)占的權(quán)益為131億港元。

　　緣何如此布局

　　在業(yè)內(nèi)看來，幾家公司的整合上市不免讓人感到有些突然。官方理由是消除長江實業(yè)持有的和黃股份控股公司的23%折價。

　　但這個理由太顯而易見了，也有很多途徑可以解決。例如，和記黃埔有限公司可將地產(chǎn)業(yè)務(wù)置換為長江實業(yè)的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，之后則是長江實業(yè)及股東對和記黃埔股權(quán)的再分配。

　　這一資產(chǎn)置換方案明顯要簡單得多，只需兩家公司的少數(shù)股東同意即可。而目前李嘉誠提出的重組議案，則涉及剝離上市公司資產(chǎn)成立新公司，不僅需要股東同意，還需要法院批準(zhǔn)。

　　那么，李嘉誠緣何這么麻煩地舍近求遠？

　　業(yè)內(nèi)觀點認為，資產(chǎn)置換的方案無法實現(xiàn)將李嘉誠帝國的注冊地轉(zhuǎn)移出中國香港、從而獲得“外國公司”這一額外保護的目的。

　　而在過去兩年里，李嘉誠一直在出售中國香港和內(nèi)地的資產(chǎn)，同時也在海外購入了公用事業(yè)企業(yè)和能源企業(yè)等藍籌公司——主要集中在英國、歐洲和澳大利亞

　　與此同時，在提出的重組議案中，李嘉誠地產(chǎn)和非地產(chǎn)公司都將注冊在開曼群島。李嘉誠對此回應(yīng)說，“人們有自由待在自己喜歡的地方。實際上，我的很多公司仍然注冊在香港且在此上市。過去10年，超過70%的新上市公司都注冊在開曼群島。這不是有沒有信心的問題，只是方便而已?！?/p>

　　當(dāng)然，背后的原因不可能只是方便。在開曼群島注冊的公司最大的便利在于重組和沒有資本金限制，這都是虧損公司的特征。顯然，和記黃埔和長江實業(yè)不在此列。

　　李貝貝也指出，這一重組議案還有一個亮點在換股比率，明顯是有利于長江實業(yè)股東及李嘉誠家族的。

　　公告中指出，每一股和記黃埔只能換0.684股新公司股權(quán)，而長江實業(yè)可實現(xiàn)與新公司股權(quán)1對1折換。也就是說，和記黃埔的股東將比長江實業(yè)股東少得到31%的新公司股權(quán)。

　　公平地說，這與過去幾個月和記黃埔股價表現(xiàn)不佳有關(guān)。和記黃埔持有赫斯基能源的股權(quán)，因油價下挫而受到拖累。對于和記黃埔的股東來說，現(xiàn)在賣出絕對是壞的時機、不劃算的價格。而且，和記黃埔股東的“虧本買賣”在以資產(chǎn)估值的資產(chǎn)置換方案中是可以避免的。

　　根據(jù)提出的協(xié)議，在即將成立的兩家新公司中，李嘉誠家族將分別直接持有30.2%的股份。同時，李嘉誠將擔(dān)任兩家公司的主席，其長子李澤鉅將擔(dān)任兩家公司的副主席。

　　那么，對于李嘉誠家族來說，重組議案如果順利實施，李嘉誠家族將以和記黃埔的間接控股權(quán)得到地產(chǎn)和非地產(chǎn)公司至少30%的股權(quán)。

　　內(nèi)地市場關(guān)鍵

　　隨著李嘉誠商業(yè)帝國世紀重組接近尾聲，重組過后將要在香港上市的長地實業(yè)未來如何布局，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的話題。

　　在專業(yè)人士看來，開發(fā)內(nèi)地市場成為主要目標(biāo)。

　　盡管從資產(chǎn)規(guī)模與收入規(guī)模來看，長地的實力毋庸置疑，但從收入來源看來，公司營業(yè)收入66%來自中國香港，僅有28%來自內(nèi)地。不過，在長地目前所擁有的1580萬平方米的土地儲備中，中國香港僅有80萬平方米，內(nèi)地則高達1450萬平方米。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場逐步回暖，如何撬動內(nèi)地市場成為長地在上市后實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)定增長的關(guān)鍵。

　　不過，韓長吉指出，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前處在轉(zhuǎn)型發(fā)展期，行業(yè)發(fā)展成熟，內(nèi)地房地產(chǎn)市場競爭激烈，未來行業(yè)集中度還將進一步提升。

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立沖在接受媒體采訪時指出，隨著地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合并，一方面有利于改變長地在資本市場的估值，從而獲得更低的融資成本；另一方面也改變了以往長江實業(yè)與和記黃埔兩大品牌各自為戰(zhàn)的局面，在戰(zhàn)略層面、土地儲備及人才資源的調(diào)配上能更加統(tǒng)一，從而提升營運效率。

　　一位業(yè)內(nèi)人士則指出，長和系地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)地房地產(chǎn)黃金時代發(fā)展不溫不火，最重要的原因是港資房企在內(nèi)地市場水土不服，這體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計上帶著濃厚的香港風(fēng)格，未能迎合當(dāng)?shù)刭I家，也忽視了周轉(zhuǎn)速度。長地的整合有利于提高資源調(diào)配的便利性，但如何在營運策略上更好地融入內(nèi)地，才是公司扭轉(zhuǎn)內(nèi)地業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。

　　黃立沖認為，隨著“世紀重組”的完成，從李嘉誠斥巨資收購英國電信營運商O2等舉動來看，他的關(guān)注力將投入到經(jīng)營多元化業(yè)務(wù)的長和身上，長地的發(fā)展或?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)健的策略，并不會刻意加大內(nèi)地市場的開發(fā)力度。

　　只是，世紀重組完成后，長地和長和也并非完全“高枕無憂”。

　　韓長吉表示，上市后房企雖然具有更好的發(fā)展平臺，但是行業(yè)競爭激烈，企業(yè)還需要持續(xù)創(chuàng)新與努力發(fā)展。

　　“目前房企面臨的挑戰(zhàn)主要為整體住宅庫存高，去庫存壓力大。加上宏觀經(jīng)濟承壓，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，房地產(chǎn)行業(yè)重要地位將逐漸下降?！表n長吉指出，如今國內(nèi)房企拿地成本高，后續(xù)運營風(fēng)險大，行業(yè)兼并重組概率將提升。所以，面對挑戰(zhàn)，房企應(yīng)該提高效率，制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略，適當(dāng)創(chuàng)新發(fā)展，向其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，如發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等。記者 夏妍