短短兩個(gè)月，燕郊樓市就從冬天模式躍入夏天模式，量?jī)r(jià)齊升速度之快，連銷售代理人員都有些瞠目結(jié)舌。

7月5日，燕郊某樓盤開盤，3小時(shí)內(nèi)新推房源售罄，同時(shí)開盤均價(jià)已經(jīng)高達(dá)1.6萬元/平方米。這是燕郊第一個(gè)均價(jià)賣到1.6萬元/平方米的項(xiàng)目，在燕郊樓市歷史上從未有過。據(jù)燕郊當(dāng)?shù)劁N售人員介紹，燕郊目前已經(jīng)沒有低于1.2萬元/平方米的住宅產(chǎn)品。

業(yè)內(nèi)人士表示，燕郊是典型的投資型市場(chǎng)，每一輪房?jī)r(jià)的漲跌都是受政策刺激，在京津冀協(xié)同發(fā)展的過程中，燕郊不可避免地會(huì)享受到一定利好，但這個(gè)過程是長(zhǎng)期的，而燕郊房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上漲則極大地透支了樓市的升值空間，一旦助推當(dāng)前樓市的各方面利好不能很快落地兌現(xiàn)，燕郊樓市還可能會(huì)出現(xiàn)下行。燕郊樓市以往的數(shù)次上行下跌已經(jīng)多次驗(yàn)證了這一路徑，買房者需警惕風(fēng)險(xiǎn)。

□現(xiàn)象

1 天洋城4代開盤均價(jià)升至1.6萬元

7月5日，燕郊知名樓盤天洋城4代開盤，據(jù)介紹，項(xiàng)目開盤3小時(shí)，新推房源實(shí)現(xiàn)售罄。此次推出的15號(hào)樓位于一期地塊內(nèi)，產(chǎn)品為60-122平米的一居至三居戶型，開盤均價(jià)達(dá)到了1.6萬/平米。

記者于7月4日在項(xiàng)目售樓處看到，報(bào)道政策利好的報(bào)紙被放在顯眼的地方展示著，包括地鐵規(guī)劃和京津冀的相關(guān)報(bào)道。

“燕郊要通地鐵你知道吧？這次是真的，大動(dòng)作。我們明天推的300多套房，已經(jīng)排號(hào)600多，這么多房子里面還有很多已經(jīng)被內(nèi)定了，他們都知道消息。我上午一個(gè)客戶過來說他領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)在另外一個(gè)項(xiàng)目買了三套，他也跟過來買的?！变N售人員表示。

上述銷售人員還告訴記者，項(xiàng)目所在的南城和通州潞城就一河之隔，燕郊北部已經(jīng)不宜居了，燕郊南城發(fā)展?jié)摿艽蟆！拔覀?月份開盤的價(jià)格是12500元/平方米，這次肯定會(huì)調(diào)高，可能在1.4元/平方米。”

不過，7月5日項(xiàng)目開盤信息顯示，該項(xiàng)目銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了1.6萬元/平方米。據(jù)內(nèi)部人士透露，最高售價(jià)已經(jīng)突破1.7萬元/平方米。該人士還表示，如果利好政策能落實(shí)，燕郊房?jī)r(jià)將突破兩萬。

2 部分樓盤上演搶房

一房難求的不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目，據(jù)燕郊某樓盤的銷售人員介紹，早在上個(gè)月就出現(xiàn)了搶房的情況。

6月6日，港中旅·海泉灣開盤，當(dāng)天共有2000多名客戶趕到開盤現(xiàn)場(chǎng)參加選房活動(dòng)，當(dāng)天項(xiàng)目推出的房源主要有55、88平方米的中小戶型和135平米的大戶型?！八麄儺?dāng)時(shí)的均價(jià)是1.1萬元/平方米，搶瘋了，總共1200多套房子，叫號(hào)才叫到1300多，房源就沒了，沒叫到號(hào)的客戶就急了，差點(diǎn)打起來?！蹦充N售人員說。

據(jù)其介紹，該項(xiàng)目因地處南城，和潞城空間距離上比較近，很多單位想在該項(xiàng)目團(tuán)購，“一位阿姨沒拿號(hào)，開盤的前一天來售樓處了，開發(fā)商說沒拿號(hào)不能買房，阿姨急了說全款，不挑樓層，只要能買上就行，要40套。”

記者在燕郊采訪時(shí)遇到了以帶購房者看房為生的小張(化名)，“姐，你跟著我走就行了，燕郊基本上所有項(xiàng)目在這條街上都有售樓處，我就帶你看看幾個(gè)有房子賣的項(xiàng)目吧，其他的有的不能賣，有的賣完了，從5月份到現(xiàn)在搶房子搶得太厲害了?！毙堈f。

3 房?jī)r(jià)大幅攀升

事實(shí)上，近期在燕郊買房的購房者并不在少數(shù)。一位房地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者，他已經(jīng)有三個(gè)朋友在咨詢燕郊樓盤，都想在近期出手。

而大量需求的入市也直接推動(dòng)著房?jī)r(jià)不斷攀升。在燕郊房地產(chǎn)行業(yè)做銷售多年的王小姐(化名)直言，“現(xiàn)在這場(chǎng)面就跟當(dāng)年溫州人組團(tuán)炒房的場(chǎng)面差不多。需求量太大了，房?jī)r(jià)一直在往上漲，兩個(gè)月前就沒有1.2萬以下的房?jī)r(jià)了，燕郊售價(jià)最低的上上城現(xiàn)在都快1.3萬元/平方米了。”

一位去年4月份買了夏威夷藍(lán)灣的購房者告訴記者，他買的時(shí)候都沒人買，他挑了最好的樓層最好的戶型，單價(jià)才1.2萬元，“銷售告訴我，現(xiàn)在項(xiàng)目樓層不好的也能賣到1.6萬元了?！?/p>

去年6月份買了上上城的購房者李先生也表示很高興，“我買的時(shí)候7910元/平方米，現(xiàn)在1.3萬元/平方米了，一年的時(shí)間，都快翻倍了?！睋?jù)記者了解，該項(xiàng)目年前促銷時(shí)，最低價(jià)格甚至不到1萬元。

記者在燕郊售樓處走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，燕郊區(qū)域普遍的房?jī)r(jià)已經(jīng)升至1.2萬元/平方米以上，甚至個(gè)別樓盤已經(jīng)超過1.6萬元/平方米。

4 銷售稱燕郊現(xiàn)“房荒”

記者在燕郊調(diào)查的過程中，頻頻聽到一個(gè)詞——“房荒”。在不少銷售人員看來，燕郊可選擇的房源非常有限。

王小姐稱，“燕郊從去年到今年4月份庫存量很大，沒人買，便宜都沒人買，我們每天的銷售壓力非常大，拉不來客戶。現(xiàn)在不一樣了，鬧‘房荒’呢，很多項(xiàng)目沒有預(yù)售證賣不了，其實(shí)開發(fā)商挺著急的，現(xiàn)在市場(chǎng)這么好，趕緊賣了賺錢呀，但是工程進(jìn)度趕不上，拿不到預(yù)售證就沒辦法賣?！?/p>

在王小姐看來，需求太旺盛，“我今天是上午帶了一個(gè)客戶在燕郊轉(zhuǎn)了一圈，他第一次來，中午就定了兩套，最近像這樣的客戶太多了?！?/p>

不過，燕郊某開發(fā)商的內(nèi)部人士持不同看法，他告訴記者，有的項(xiàng)目并不是拿不到預(yù)售證的問題，而是捂盤惜售?！拔覀冾A(yù)計(jì)今年下半年到明年市場(chǎng)會(huì)非常好，如果利好政策真落實(shí)了，燕郊房?jī)r(jià)突破兩萬的可能性也比較大?！?/p>

小張的職業(yè)是燕郊樓市的特色職業(yè)之一，每天站在售樓處一條街的入口位置拉客戶去不同的售樓處，他告訴記者，現(xiàn)在市場(chǎng)非常火，5月份之前他有時(shí)候一天也搶不到一個(gè)客戶，現(xiàn)在一天基本上能帶四組客戶，整個(gè)燕郊像他一樣職業(yè)的人有三四百人，“就按300個(gè)人計(jì)算，你看看一天來燕郊買房的有多少？現(xiàn)在自住的有，但是投資的占比提高不少?！?/p>

據(jù)王小姐介紹，熱度飆升的不僅僅是燕郊樓市，距離北京更遠(yuǎn)一點(diǎn)的大廠都火了起來。記者在大廠某樓盤看房時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多購房者在咨詢，給記者介紹房子的銷售人員表示，她手里還有六套房可供選擇，話還未落地，就被同事打斷說，“沒有六套了，我剛賣了三套?！?/p>

□數(shù)據(jù)

近兩年鮮有土地成交

易居智庫的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從燕郊土地市場(chǎng)的成交狀況看，2013年是最火熱的一年。無論是土地成交幅數(shù)，還是土地出讓金額方面都在近幾年是排行第一的。尤其是在2013年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的情況下，北京市場(chǎng)火熱場(chǎng)面也會(huì)逐漸影響到燕郊市場(chǎng)，進(jìn)而使得房企在燕郊積極拿地。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從樓面價(jià)看，還不能算太高，對(duì)于一些習(xí)慣在北京市區(qū)拿地的房企，會(huì)瞬間感到燕郊市場(chǎng)土地價(jià)格是比較低的，所以房企會(huì)積極進(jìn)入。地方政府也在這方面執(zhí)行了比較激進(jìn)的土地出讓政策，促使土地市場(chǎng)呈現(xiàn)比較火熱的場(chǎng)面。

到了2014年開始，隨著全國(guó)市場(chǎng)逐漸趨于疲軟，在燕郊此類城市也出現(xiàn)了比較明顯的土地降溫態(tài)勢(shì)。從這個(gè)角度看，這或影響后續(xù)幾年燕郊新增樓盤供應(yīng)的規(guī)模。

□背景

燕郊位于潮白河?xùn)|畔，西與通州區(qū)隔河相望，是河北省廊坊市三河市的一個(gè)鎮(zhèn)，同時(shí)是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)區(qū)。距首都中心天安門廣場(chǎng)僅42.5公里，直線距離33公里，比北京密云、懷柔等很多遠(yuǎn)郊區(qū)縣更靠近市中心。憑借著與北京的地緣關(guān)系，燕郊樓市一直是北京外溢需求的主要承接地。

正是因?yàn)檫@樣的地緣關(guān)系，多年來，燕郊樓市的走向一直隨著北京波動(dòng)。

搜狐焦點(diǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2009年底的燕郊房?jī)r(jià)大約在每平米六七千元，2010年5月隨著北京房?jī)r(jià)飛漲達(dá)到最高點(diǎn)，燕郊天洋城賣出過13000元/平米的價(jià)格，星河185賣出過11000元/平米的價(jià)格；而隨著2010年9月河北出臺(tái)限制外地人買房貸款政策，房?jī)r(jià)跌回8000；而2010年11月“環(huán)首都”概念及燕郊地鐵的傳言使燕郊房?jī)r(jià)重回9000元/平米，隨即又下跌，2011年上半年燕郊房?jī)r(jià)基本維持在7000-8000元/平且勻速上漲。2012年，隨著北京通州房?jī)r(jià)跳水，燕郊一手房單價(jià)也從2011年年底的8500-9000元/平米回落到7000-7500元/平米，其中降幅最大的樓盤是星河185，從均價(jià)8500元直降至5500元/平米。

據(jù)易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)介紹，到了2013年隨著燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)價(jià)格具備比較好的支撐。2014年受全國(guó)市場(chǎng)降溫的影響，漲勢(shì)受抑制。2015年，隨著政策利好的出現(xiàn)，燕郊住房市場(chǎng)的看漲預(yù)期繼續(xù)強(qiáng)烈，這促使房?jī)r(jià)出現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，最高均價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.6萬元/平方米。

□開發(fā)商看法

>>匯福地產(chǎn)副總經(jīng)理 劉振剛

燕郊存量較少

隨著市場(chǎng)的回溫，需求量不斷入市，消化了大量的存量，造成燕郊目前的可售項(xiàng)目并不多。因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)的供應(yīng)量主要來自于去年開工的項(xiàng)目，但是去年市場(chǎng)并不好，很多開發(fā)商并沒有大規(guī)模的開發(fā)，導(dǎo)致目前的市場(chǎng)供應(yīng)量不大。如果利好政策落實(shí)，燕郊的樓市會(huì)持續(xù)上行，房?jī)r(jià)也會(huì)繼續(xù)上漲。

>>燕達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)副總裁 趙增志

燕郊部分供應(yīng)尚待入市

事實(shí)上，燕郊的房?jī)r(jià)一直跟著通州走，通州4000元，燕郊就2000元，但如果通州5萬元了，燕郊估計(jì)就不止2.5萬元了，絕對(duì)值會(huì)提高。燕郊從前年開始至今鮮有土地成交，同時(shí)雖然一些項(xiàng)目急于入市，但苦于預(yù)售證的限制，無法成為有效供應(yīng)，目前有很多項(xiàng)目都在排號(hào)，但并不能銷售，因?yàn)檫€沒有達(dá)到預(yù)售條件。而需求量又比較大，供需關(guān)系出現(xiàn)不平衡，疊加各種利好政策，未來燕郊的房?jī)r(jià)依然有上行空間。

>>百世金谷總經(jīng)理 劉文軍

房?jī)r(jià)反映供需不平衡

燕郊地理位置特殊，被通州順義包圍，行政上屬于河北，一直以來，燕郊的房?jī)r(jià)和通州都是斷崖式的，通州2萬多的時(shí)候燕郊1萬，現(xiàn)在通州3.5萬左右，燕郊目前的價(jià)格也不能說虛高。事實(shí)上，目前的價(jià)格反映的是供求關(guān)系，存量少需求大自然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上行。導(dǎo)致存量少的原因，一方面是土地成交，另一方面是去化率超過了開發(fā)商的預(yù)期，沒有那么多存貨。

□分析 燕郊投資型市場(chǎng)特征明顯

在業(yè)內(nèi)人士看來，一直跟隨著政策波動(dòng)的燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)走的并非是穩(wěn)扎穩(wěn)打之路，而是典型的投資型市場(chǎng)。

近期以來，多重政策利好的刺激是造成此輪房?jī)r(jià)上漲的催化劑。京津冀一體化2015年加速推進(jìn)，京通往平谷的城鐵22號(hào)線規(guī)劃經(jīng)過燕郊北城設(shè)站；北京地鐵M6號(hào)線東延燕郊南城等眾多利好政策刺激了房?jī)r(jià)。

“部分非首都功能東遷通州等利好消息不斷，通州樓市看漲，也拉動(dòng)了燕郊樓市水漲船高。同時(shí)，部分燕郊房企借勢(shì)炒高房?jī)r(jià)。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹說。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，北京樓市的變化特點(diǎn)是核心區(qū)堅(jiān)挺，越遠(yuǎn)的區(qū)域振蕩越明顯，如果說北京傷風(fēng)，通州就會(huì)感冒的話，那么作為距離通州最近的河北鄉(xiāng)鎮(zhèn)，燕郊就會(huì)發(fā)燒。燕郊樓市的購房者大多是受北京高房?jī)r(jià)擠壓從而選擇在燕郊置業(yè)的客群，正是因?yàn)榈乩砦恢?、購房客群的來源與北京唇齒相依，燕郊樓市波動(dòng)也與通州正相關(guān)，且振幅遠(yuǎn)高于通州。在通州樓市步入價(jià)量的上行期，燕郊房?jī)r(jià)的上漲反而會(huì)早于通州，且漲幅高于通州，而通州樓市開始下行，燕郊會(huì)先降且跌幅遠(yuǎn)超通州。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，燕郊是一個(gè)奇怪的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說因?yàn)楠?dú)特的區(qū)域地理屬性導(dǎo)致燕郊成為了全中國(guó)最具代表性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為一個(gè)行政級(jí)別只是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的市場(chǎng)，因?yàn)榭拷本績(jī)r(jià)甚至比河北省會(huì)城市還好，這種市場(chǎng)的需求主要來源于兩部分，一部分是買不起北京的剛需，另外一部分是受制于限購的投資需求。這兩種需求的存在，導(dǎo)致燕郊市場(chǎng)完全是放大的北京市場(chǎng)。在北京購房者觀望時(shí)，燕郊就會(huì)大幅降價(jià)。而在北京出現(xiàn)升溫的情況下，燕郊也會(huì)因?yàn)檩^低的價(jià)格基礎(chǔ)出現(xiàn)大漲。

□提醒 購房者要警惕風(fēng)險(xiǎn)

>>風(fēng)險(xiǎn)1

價(jià)格虛高

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，此前關(guān)于燕郊城市規(guī)劃和配套改善等消息很多，都能夠?qū)κ袌?chǎng)成交量和價(jià)格的提振有一個(gè)利好。但對(duì)于購房者來說，在價(jià)格上要防范部分價(jià)格虛高的問題。

>>風(fēng)險(xiǎn)2

區(qū)域炒作嚴(yán)重

張大偉告訴記者，燕郊市場(chǎng)非常不正規(guī)，所以各種營(yíng)銷手法也運(yùn)用非常多。從最近看，北京市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)緊張，導(dǎo)致燕郊市場(chǎng)的需求也出現(xiàn)上升，燕郊的部分房源升至開始觸摸1.6萬的歷史最高。整體看，這種價(jià)格存在主要原因是因?yàn)橥ㄖ堇玫某醋?。但?duì)于購房者來說，應(yīng)該謹(jǐn)慎，1.6萬的價(jià)格相比目前通州不足3萬的價(jià)格，燕郊的價(jià)格優(yōu)勢(shì)越來越小，而且后續(xù)的配套設(shè)施等較少。未來一旦調(diào)整，燕郊下滑的趨勢(shì)也會(huì)非常明顯。

>>風(fēng)險(xiǎn)3

下行風(fēng)險(xiǎn)較大

“當(dāng)前，市政府東遷傳聞?dòng)萦?，北京限購，投資需求只能集中涌入燕郊，造成燕郊房?jī)r(jià)的非理性上漲。雖然在京津冀一體化的國(guó)家戰(zhàn)略中，燕郊不可避免地享受到一定利好，逐步改善掣肘樓市的與北京間的交通瓶頸，但這個(gè)過程是長(zhǎng)期的，而燕郊樓市價(jià)格由年初的8000-10000/平方米，在短短6個(gè)月時(shí)間內(nèi)就攀升至16000元/平方米，則極大地透支了樓市的升值空間，一旦助推當(dāng)前樓市的各方面利好不能很快落地兌現(xiàn)，燕郊樓市還可能會(huì)出現(xiàn)下行。”郭毅說。

>>風(fēng)險(xiǎn)4

消費(fèi)行為規(guī)范不足

需要提醒消費(fèi)者的是，和北京市場(chǎng)相比，燕郊拉客看房的群體規(guī)模龐大，在燕郊售樓處一條街上有諸多項(xiàng)目的展廳林立，其中一些項(xiàng)目是大廠和香河的，購房者要多看多比較。

剛在大廠某項(xiàng)目交了定金的王女士(化名)告訴記者，她買的項(xiàng)目沒有預(yù)售證，所以交完定金她很擔(dān)心，定金也退不了，中介費(fèi)還一天一個(gè)價(jià)?！按髲S的市場(chǎng)太亂了，我很擔(dān)心被騙?！?/p>

京華時(shí)報(bào)[微博]記者 桂瑰