2015年07月23日 15:31:38來(lái)源：北京晚報(bào)

　　股市與樓市，歷來(lái)被當(dāng)作投資的兩大主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　自從我國(guó)的股票市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)迅速成長(zhǎng)以來(lái)，二者的走勢(shì)似乎都是一張漂亮的曲線(xiàn)圖?，F(xiàn)在，股市與樓市雙雙出現(xiàn)新一輪熱潮，二者究竟是神同步，還是蹺蹺板？到底是賣(mài)股炒房還是賣(mài)房炒股？

　　 兩種關(guān)系

　　 替代效應(yīng) 一筆錢(qián)總會(huì)厚此薄彼

　　樓市低迷，樓價(jià)下調(diào)，社會(huì)資金流進(jìn)股市推動(dòng)股價(jià)上漲；樓市熱，房?jī)r(jià)漲，資金跑向樓市使股市低迷和股價(jià)下跌，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)里叫作樓市與股市的“替代效應(yīng)”。

　　2003年前，我國(guó)各地房?jī)r(jià)不斷上漲，而且幅度很大。從2009年初到2013年初，全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲幅度差不多達(dá)到了50%。盡管政府在許多地區(qū)實(shí)行了限購(gòu)措施，仍然擋不住大量社會(huì)資金涌向樓市，造成股市資金大量流失，股市多年低迷，甚至到了新股都難以發(fā)行的地步。

　　但是，2013年后股市和樓市的風(fēng)向大變，大量社會(huì)資金開(kāi)始涌向股市，樓市遭到了冷落，直到現(xiàn)在不少地區(qū)樓市仍然低迷，房?jī)r(jià)還在走低。盡管各地方政府出臺(tái)了許多“救市”的政策措施，包括取消限購(gòu)等，還沒(méi)有從根本上改變局面。

　　財(cái)富效應(yīng) 牛熊牽動(dòng)購(gòu)房計(jì)劃

　　股市興旺，股價(jià)上漲，股民賺錢(qián)，財(cái)富增加，買(mǎi)房需求上升；股市走熊，股價(jià)下跌，股民虧錢(qián)，財(cái)富縮水，購(gòu)房需求下降，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)里叫做“財(cái)富效應(yīng)”。

　　不少在股市上賺了錢(qián)的股民都出手買(mǎi)房來(lái)改善自己的住房條件。相反，近一段時(shí)間股市狂瀉，許多本來(lái)準(zhǔn)備買(mǎi)房的家庭金融資產(chǎn)大幅縮水，被迫取消原有購(gòu)房計(jì)劃。這些事實(shí)都說(shuō)明，股市的財(cái)富效應(yīng)確實(shí)會(huì)影響居民的樓市消費(fèi)需求。

　　世界上沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，也沒(méi)有只跌不漲的市場(chǎng)，這是客觀(guān)存在規(guī)律。結(jié)合目前相關(guān)政策對(duì)股市和樓市的基本方針，是千方百計(jì)讓股市和樓市都能平穩(wěn)，絕對(duì)不讓任何一個(gè)市場(chǎng)塌方。因此在兩個(gè)市場(chǎng)的關(guān)系上，盡量發(fā)揮兩者之間的相互推動(dòng)作用，防止此起彼落。

　　 數(shù)據(jù)走勢(shì)

　　 漲跌同步 樓市股市十年相伴

　　中原集團(tuán)研究中心的北上廣深四大一線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示，從2005年4月到2015年4月，一線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)漲了248%。而在這期間，上證綜指漲了283%。兩個(gè)指數(shù)的漲幅大致相當(dāng)。十年間房?jī)r(jià)和股價(jià)漲幅竟然如此接近。

　　中原集團(tuán)研究中心通過(guò)對(duì)比房?jī)r(jià)指數(shù)和股指曲線(xiàn)發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去十年的多數(shù)時(shí)間段內(nèi)，股價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲下跌周期都是同步的。

　　◎ 從2005年5月起到2010年10月，在這5年半時(shí)間里，A股和房?jī)r(jià)經(jīng)歷了5個(gè)基本同步的上升和下降的小周期。

　　◎ 從2010年11月起到2014年9月，在這將近4年的時(shí)間內(nèi)，A股和房?jī)r(jià)走勢(shì)相反。其中，2010年11月到2014年4月的3年半中，房?jī)r(jià)上漲了45%而上證指數(shù)跌了32%。而在2014年5月到9月之間，上證指數(shù)開(kāi)始上漲，而房?jī)r(jià)則短暫下跌了5個(gè)月。

　　◎ 從2014年10月開(kāi)始至今，A股和房?jī)r(jià)又進(jìn)入同步上漲周期。

　　從以上歷史數(shù)據(jù)的對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去10年中，有超過(guò)6年的時(shí)間中房?jī)r(jià)和股價(jià)是同步變化的。而從兩者之間的漲跌關(guān)系來(lái)看，每次股市上漲，都會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，股市也常出現(xiàn)下跌。反過(guò)來(lái)則不成立，比如房?jī)r(jià)上漲時(shí)，股市不一定漲；而股市下跌時(shí)，房?jī)r(jià)也不一定下跌。

　　股價(jià)漲則房?jī)r(jià)必然上漲，這一規(guī)律基本貫穿于過(guò)去10年。唯一的例外發(fā)生在2014年5至9月的短短4個(gè)月之間?？紤]到當(dāng)時(shí)股市剛從長(zhǎng)期熊市中復(fù)蘇，漲幅也有限，可以看作是股市對(duì)樓市影響的滯后。

　　◎ 從過(guò)往這么多年的歷史看，中國(guó)股市熊市長(zhǎng)牛市短，而且基本都是大漲大跌的走勢(shì)。以長(zhǎng)周期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，股票市場(chǎng)每一輪大幅度的波動(dòng)，投資者基本是“一贏兩平七虧”，幾乎成為定律。

　　◎ 從2000年開(kāi)始，房?jī)r(jià)除了個(gè)別年份如2003年非典、2008年金融海嘯、2011年下半年、2014年等出現(xiàn)小幅度回調(diào)之外，幾乎都是穩(wěn)步向上運(yùn)行的。數(shù)據(jù)顯示，2001年中國(guó)平均房?jī)r(jià)是2170元/平方米，而到2014年中國(guó)平均房?jī)r(jià)為6323元/平方米，漲幅為191%。

　　機(jī)構(gòu)分析

　　 股市不會(huì)直接影響樓市

　　自6月中旬以來(lái)，中國(guó)股市暴跌。短時(shí)間如此巨大的跌幅在中國(guó)證券歷史上前所未有，一時(shí)間社會(huì)公眾對(duì)“股災(zāi)”的擔(dān)憂(yōu)與恐慌情緒蔓延，也引發(fā)決策層動(dòng)用一切力量來(lái)救市。

　　仲量聯(lián)行分析認(rèn)為，盡管最近幾周，中國(guó)的股市大幅下滑，但預(yù)計(jì)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響將不會(huì)很大。

　　◎ 辦公樓：根據(jù)仲量聯(lián)行的調(diào)查，入住北京甲級(jí)辦公樓的小型內(nèi)資金融公司的租賃面積約7萬(wàn)平方米，僅占甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)總面積的2%。當(dāng)小型內(nèi)資金融公司受到股市較大沖擊的時(shí)候，不會(huì)給北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)明顯的影響。由于北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的緊俏性，來(lái)自其他快速增長(zhǎng)行業(yè)的公司，例如IT業(yè)，將會(huì)很快租滿(mǎn)空置的辦公樓空間。

　　◎ 住宅：基于目前北京較高的房屋擁有率，多數(shù)人的財(cái)富都依賴(lài)于其擁有的房產(chǎn)，而非股票市場(chǎng)。不過(guò)也會(huì)發(fā)生部分買(mǎi)家推遲購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃或選購(gòu)更小戶(hù)型的可能。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，潛在買(mǎi)家的數(shù)量將會(huì)有所下滑。原先已經(jīng)在觀(guān)望的買(mǎi)家或?qū)⒏y進(jìn)入住宅市場(chǎng)。對(duì)于高端住宅買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，由于更好的分散投資，高端買(mǎi)主對(duì)于國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的敞口將不會(huì)超過(guò)均值，也使他們更少地受到股票市場(chǎng)下跌的沖擊。

　　◎ 投資：在股票市場(chǎng)繁榮期間籌集到資本的開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)較好且已獲得較為容易的融資。但是，那些沒(méi)有在股票市場(chǎng)上升期間融資的開(kāi)發(fā)商們和前者相比難以獲得相同的收益且不會(huì)有緩沖空間，也將更難在土地儲(chǔ)備的過(guò)程中獲得足夠的資本。

　　◎ 零售：近年來(lái)，消費(fèi)者信心指數(shù)已產(chǎn)生多次明顯波動(dòng)，此次股市下跌對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也不是始料未及的。仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，消費(fèi)者已經(jīng)以最低的價(jià)格購(gòu)物，電子商務(wù)領(lǐng)域?qū)?huì)受到較小的沖擊，高價(jià)物品的交易將暫停。

　　 一句話(huà)讀懂股市和樓市

　　◎ 股市是經(jīng)濟(jì)的晴雨表。

　　◎ 房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

　　特點(diǎn)

　　◎ 股票是風(fēng)險(xiǎn)性資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)由投資者自擔(dān)。

　　◎ 樓市不僅有投資需求，還有自住需求。當(dāng)然，很多時(shí)候自住需求與投資需求是很難分開(kāi)的，購(gòu)房人在滿(mǎn)足自住需求的同時(shí)，也是資產(chǎn)的一種保值升值過(guò)程。

　　歷程

　　◎ 20世紀(jì)90年代我國(guó)商品房市場(chǎng)逐漸興起。

　　◎ 也正是在1990年，上海證券交易所和深圳證券交易所成立。

　　指標(biāo)

　　◎ 看股市漲跌，要看K線(xiàn)圖，看股市指數(shù)。

　　◎ 看樓市冷熱，一般來(lái)說(shuō)看成交均價(jià)，以及市場(chǎng)總體成交量。

　　表現(xiàn)

　　◎ 股市行情看漲稱(chēng)為牛市，牛市股票市場(chǎng)上買(mǎi)入者多于賣(mài)出者。熊市與牛市相反，股市行情看跌稱(chēng)為熊市，股票市場(chǎng)上賣(mài)出者多于買(mǎi)入者。

　　◎ 樓市的牛市則以房?jī)r(jià)上漲、成交量上升為特征。樓市的熊市則是房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房熱情減退，市場(chǎng)成交量下滑。

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