原標(biāo)題: 房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性過剩 房價暴漲預(yù)期不成立

　　樓市升溫態(tài)勢正在延續(xù)。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份全國整體房價漲幅已連續(xù)三個月“翻紅”，且70個大中城市房價環(huán)比上漲個數(shù)繼續(xù)增加。不過，雖然成交持續(xù)放量，庫存壓力略有減輕，樓市已現(xiàn)回暖跡象，但一二線城市與三四線城市間的分化走勢持續(xù)加劇，房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇尚需時日，全國樓市普漲、暴漲局面料難出現(xiàn)。

　　此番房價上漲與成交放量息息相關(guān)。而成交量的持續(xù)上升則主要是政策面持續(xù)釋放利好信號所致。一方面，貨幣寬松降低了購房成本。繼去年末開啟降息周期之后，今年上半年又經(jīng)歷了三次降息、兩次降準(zhǔn)，調(diào)整力度堪比2008年。最新調(diào)整后，5年以上貸款基準(zhǔn)利率降至5.4%，5年以上個人住房公積金貸款利率更是降至3.5%，均創(chuàng)下2000年以來的新低；另一方面，政策松綁刺激了市場成交，尤其是公積金政策和二套房政策的調(diào)整，促使剛需和改善型購房需求持續(xù)釋放。2015年以來，已經(jīng)有超過百個城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，其中北京、上海等超過30個城市還提高了增加公積金貸款額度。

　　比起成交量這樣的專業(yè)數(shù)據(jù)，老百姓(56.77, -2.43, -4.10%)更關(guān)心的是房價。畢竟，房價的高低起落才是潛在購房人決定是否購房和何時購房最直接的依據(jù)。有市場人士從成交回暖推導(dǎo)出房價將普漲甚至暴漲的結(jié)論，但這樣的結(jié)論恐怕是靠不住的。

　　首先，與前幾輪房價上漲受投資、投機(jī)性需求推動明顯不同，本輪房價上漲主要受剛需和改善型需求入市推動，隨著需求逐步釋放，房價上漲動能勢必將有所放緩。雖然調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)和局部松綁，但 “抑投資、保剛需、重保障”的基調(diào)未發(fā)生變化， “有保有壓”的調(diào)控思路仍在延續(xù)。

　　其次，不同城市間分化態(tài)勢持續(xù)加劇。與一線城市明顯回暖不同，二線城市房價整體較為穩(wěn)定，大部分三四線城市房價仍小幅下跌。更為關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)市場的整體供求形勢已由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變，房價結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免。萬達(dá)[微博]集團(tuán)董事長王健林近日就表示，雖然現(xiàn)在一線和二線主要城市的房價在上漲，似乎市場在回暖，但整體來看離真正回暖還差得很遠(yuǎn)，因為中國樓市已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段，房價暴漲已經(jīng)不存在基礎(chǔ)和可能。

　　再次，去庫存仍是當(dāng)前的首要任務(wù)。截至2015年6月底，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26091萬平方米，同比增長3.2%，絕對值相比5月份下滑1萬平方米。35個城市中，有25個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象，其中西寧、煙臺和北海3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到33.3%、24.2%和22.1%，但與5月份相比增幅略有收窄。6月份，35個城市新建商品住宅存銷比為15.2，這意味著如果6月份以后存銷比不變，市場需要用15.2個月的時間才能消化完這些庫存。

　　最后，樓市投資屬性正在逐步淡化，賺錢效應(yīng)正在退潮。隨著金融改革的啟動，金融市場的大格局正在改變，儲戶的投資渠道有所拓寬，高收益率理財產(chǎn)品層出不窮，理財收益率大幅高于租金回報率，這使得不少投資者的偏好開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，購房已不再是必選項。